برای اکثر افراد جامعه خرید خانه یکی از خریدهای بزرگ و اصلی دوران زندگی‌شان محسوب می‌شود و برای این کار سرمایه‌ای را که چندین سال جمع کرده‌اند هزینه می‌کنند. اما بسیار دیده شده که کلاهبرداران در معاملات مسکن به شیوه‌های مختلف پول را از چنگ خریداران در می‌آورند و آن‌ها را به خاک سیاه می‌نشانند. یکی از انواع معاملاتی که آبستن چنین خطراتی است، معاملات وکالتی است. اما اینکه معامله وکالتی چیست، چه خطراتی دارد و نحوه تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی چگونه است، فروش وکالتی چه مراحلی دارد و وکالت بلاعزل چیست و … سوالاتی هستند که در این مطلب می‌خواهیم به آن‌ها پاسخ دهیم.
تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی و معامله وکالتی
معامله وکالتی به معامله‌ای گفته می‌شود که فروشنده هنگام فروش سند را به نام خریدار نمی‌زند. در عوض به خریدار وکالت می‌دهد که خودش کارهای انتقال سند را انجام دهد. این نوع معامله فقط منحصر به ملک نیست و رد پایش هرجایی که پای سند و انتقال سند در میان است، مانند خرید و فروش خودرو، دیده می‌شود.
دلایل مختلفی برای این نوع معامله وجود دارد. گاهی اوقات ملک سند رسمی ندارد یا سندش به خاطر نداشتن پایان کار یا جریمه‌های شهرداری آماده نیست. یا ممکن است فروشنده بخواهد با این کار از زیر بار پرداخت مالیات شانه خالی کند.
گاهی اوقات فروشنده عجله دارد و می‌خواهد هرچه زودتر خانه را بفروشد، اما به علت طولانی بودن فرآیند انتقال سند به معامله وکالتی رو می‌آورد. گاهی هم سند در رهن بانک است و فعلا امکان آزادسازی و انتقال سند وجود ندارد.
از طرفی معمولا خانه‌هایی که به صورت وکالتی خرید و فروش می‌شوند نسبت به خانه‌هایی که هنگام فروش سند قطعی به خریدار منتقل می‌شود قیمت کمتری دارند. اما هیچ گرانی به دلیل نیست و هیچ ارزانی بی حکمت نمی‌باشد. شاید قیمت این خانه‌ها کمتر باشد، اما خطرات معامله‌شان به مراتب بیشتر است.
|
خانه‌هایی که به صورت وکالتی معامله می‌شوند از خانه‌هایی که به صورت قطعی معامله می‌شوند ارزان‌ترند، اما ریسک این معامله‌ها بسیار بالاست. |
خطرات معامله وکالتی
-
افسانه‌ای درباره «وکالت بلاعزل»
در معاملات وکالتی فروشنده برای انتقال سند قطعی به خریدار «وکالت بلاعزل» می‌دهد. اکثر افراد تصور می‌کنند که چون این وکالت «بلاعزل» است، خریدار هر زمان که بخواهد می‌تواند سند را به نام خودش انتقال دهد. اما این برداشتی اشتباه از معنای کلمه بلاعزل است. منظور از این کلمه آن است که فروشنده دیگر نمی‌تواند شخصا وکالتش را فسخ کند. اما با این حال باز هم امکان فسخ وکالت بلاعزل وجود دارد.
طبق قانون در صورت مرگ یا جنون طرفین، وکالت فسخ می‌شود. چه بلاعزل باشد و چه نباشد. بنابراین به این مورد توجه کنید که اگر خانه‌ای را به صورت وکالتی معامله کردید و قبل از تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی فروشنده از دنیا برود وکالت شما هم فسخ می‌شود و عملا دیگر نمی‌توانید خانه‌ای که خریده‌اید و پولش را هم پرداخته‌اید به نام خودتان بزنید.
برای اینکه ریسک این خطر را کم کنید باید هنگام معامله از فروشنده بخواهید در دفتر اسناد رسمی یک مبایعه‌نامه یا همان قول‌نامه نیز تنظیم کند. در این صورت حتی بعد از مرگ فروشنده مدرکی دارید که خانه را از او خریده‌اید. در این حالت هم گرچه باید کمی درگیر کارهای دادگاه شوید، اما در نهایت می‌توانید با استناد به همین سند ورثه را مجبور کنید سند خانه را به صورت قطعی به نامتان کنند.
به خاطر داشته باشید که وکالت بعد از فوت به هیچ شرطی باقی نمی‌ماند. حتی اگر در وکالت‌نامه آمده باشد که «وکالت ولو بعد از فوت موکل باقی است».
|
وکالت بلاعزل در صورت مرگ یا جنون یکی از طرفین باطل می‌شود و شرط باقی ماندن وکالت بعد از مرگ در متن وکالت‌نامه هیچ ارزشی ندارد. |
-
عدم مالکیت با اخذ وکالت بلاعزل
تصور اشتباه دیگری که در معاملات وکالتی وجود دارد این است که افراد فکر می‌کنند وقتی از خریدار وکالت بلاعزل گرفتند دیگر مالکیت خانه به آن‌ها منتقل شده است. طبیعی است که این تصور کاملا اشتباه است و شما تا زمانی که مراحل تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی را طی نکرده باشید مالک خانه محسوب نمی‌شوید. البته برای حل این مشکل باز هم تنظیم مبایعه‌نامه کمک‌کننده است و به کمک آن می‌توانید مالکیت خود بر خانه را اثبات کنید.
-
انجام مورد وکالت توسط فروشنده
شاید تصور کنید که وقتی فروشنده به شما وکالت بلاعزل می‌دهد دیگر نمی‌تواند ملک را با شخص دیگری معامله کند. اما این تصور اشتباه است، چون حتی در صورت دادن وکالت بلاعزل فروشنده هنوز می‌تواند مورد وکالت را (انتقال سند قطعی) خودش انجام دهد. او می‌تواند ملک را به شخص دیگری هم بفروشد و خودش سند را به نامش بزند.
در این صورت دیگر وکالت‌نامه شما کاملا به‌درد‌نخور می‌شود و خانه را هم از دست داده‌اید. برای جلوگیری از این اتفاق دو راه دارید:
1. از فروشنده بخواهید همزمان با دادن وکالت مبایعه‌نامه نیز تنظیم کند. در این صورت مالکیت خانه به شما منتقل می‌شود و حتی اگر فروشنده شخصا خانه را به نام کس دیگری بزند به جرم فروش مال غیر مجرم محسوب شده و معامله‌اش باطل است.
2. در وکالت‌نامه قید شود که حق فروش ملک از فروشنده سلب می‌شود. در این صورت بعد از دادن وکالت فروشنده دیگر نمی‌تواند خودش شخصا مورد وکالت را انجام دهد.
-
تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی و به وجود آمدن اختلاف بین فروشنده و خریدار
در معاملات وکالتی ممکن است فروشنده بعد از دریافت پول از معامله با قیمت قبل منصرف شود و از شما بخواهد که هزینه بیشتری برای خرید خانه بپردازید. یا اینکه به کل دریافت پول از شما به واسطه این معامله را منکر شود.
در این صورت حتی اگر شما با وکالت بلاعزل خود به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و سند را به نام خودتان بزنید، فروشنده می‌تواند به دادگاه شکایت کند و از شما بخواهد هزینه ملکی را که به نمایندگی او انتقال داده‌اید به او بپردازید.
برای حل این مشکل نیز حتما تنظیم مبایعه‌نامه ضروری است. چون به این ترتیب برای دادگاه اثبات می‌شود که فروشنده پیش از این یک بار هزینه معامله را دریافت کرده و دیگر حقی روی آن ندارد.
-
توقیف ملک بعد از فروش وکالتی
ممکن است به هر دلیلی بین خرید ملک و انتقال سند فاصله بیفتد و در این فاصله ملک فروشنده توقیف شود. مثلا فروشنده با همسرش به مشکل بخورد، همسرش برای مهریه به دادگاه شکایت کند و دادگاه حکم به توقیف ملک بدهد.
در این صورت اگر مبایعه‌نامه داشته باشید می‌توانید اثبات کنید که این ملک پیش از تاریخ حکم دادگاه عملا از مالکیت فروشنده خارج شده و غیرقابل توقیف است. در غیر این‌صورت باید قید پول و خانه‌تان را بزنید.
نحوه تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی
برای تبدیل سند وکالتی به قطعی باید با در دست داشتن مدارک زیر به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید.
- سند مالکیت ملک
- مدارکی که نشان می‌دهد فروشنده مالک آن ملک شده است (مثلا بنچاق انتقال قبلی یا تقسیم‌نامه یا حصر وراثت)
- پایان کار ساختمان دریافتی از شهرداری (برای ساختمان‌هایی که قبل از سال ۱۳۴۹ احداث شده‌اند نیاز نیست.)
- مفاصا حساب دارایی
- مفاصا حساب شهرداری (شامل عوارض نوسازی و پسماند)
- استعلام ثبت
- شناسنامه و کارت ملی
- اخذ اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه تنظیم‌کننده وکالت‌نامه
وکالتی بخریم؟ نخریم؟
همان‌طور که گفتیم معامله وکالتی خطرات خاص خودش را دارد و حتی اگر مبایعه‌نامه نیز تنظیم کنید باز هم ممکن است حین انتقال سند به مشکلاتی بخورید. با این حال گاهی اوقات مجبور به معامله وکالتی هستید.
اگر مجبور به این کار شدید اولا حتما مبایعه‌نامه بنویسید. ثانیا حتما مطمئن شوید که سند توقیف یا در رهن بانک نیست و بعد از پرداخت هزینه حتما سند را از فروشنده بگیرید. ثالثا مطمئن شوید که خانه بدهی مالیاتی خاصی نداشته باشد. در نهایت هم در اسرع وقت برای تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی اقدام کنید.
جمع‌بندی
- معامله وکالتی به معامله‌ای گفته می‌شود که فروشنده به خریدار وکالت (فروش وکالتی) می‌دهد تا خودش سند را به نام بزند.
- آماده نبودن سند، فرار از مالیات، در رهن بودن سند و عجله داشتن فروشنده از جمله دلایلی است که فروشنده به معامله وکالتی (فروش وکالتی) رو می‌آورد.
- وکالت بلاعزل در هر شرایطی بعد از مرگ یا جنون یکی از طرفین باطل می‌شود.
- با اخذ وکالت بلاعزل هنوز مالکیت خانه به شما منتقل نشده و برای این کار باید مبایعه‌نامه تنظیم کنید.
- برای تبدیل سند وکالتی به قطعی به اصل سند، وکالت‌نامه، پایان کار ساختمان و مفاصا حساب شهرداری و دارایی نیاز است.