اکثر مردم تصور می‌کنند که نقش مشاور املاک در معامله قابل حذف است و افراد بدون کمک گرفتن از مشاورین املاک، ملک خود را اجاره دهند یا بفروشند. تصور می‌کنند که هزینه مشاور املاک هزینه اضافی است و مشاور املاک در معامله نقش مهمی ندارد. بعضی از افراد نیز در سودای درآمد بالا که از حق دلالی یا همان حق کمسیون دریافت می‌شود، اقدام به تاسیس بنگاه معاملات ملکی می‌کنند. مشاور املاک مانند هر شغل دیگری وظایفی دارد که جامعه کمتر با آن آشنا است، دانستن شرح درستی از وظایف مشاور املاک باعث می‌شود که نگاه درستی به این شغل داشته باشیم، همچنین زمان معامله در دام افراد سودجو قرار نگیریم. همچنین اگر شما قصد راه‌اندازی یک دفتر مشاور املاک را دارید باید نسبت به وظایف‌تان مانند تنظیم قرارداد و بررسی سند مالکیت در مورد ملک مورد معامله به عنوان یک مشاور املاک حرفه‌ای آگاه باشید.
تعریف مشاور املاک
«یک کارگزار املاک و مستغلات یا یک مشاور املاک و مستغلات، شخصی است که نماینده فروشندگان یا خریداران املاک و مستغلات است. اگرچه ممکن است یک کارگزار به شکل مستقل هم کار کند، اما مشاوران معمولاً تحت پوشش یک کارگزار مجاز، به عنوان نماینده مشتریان کار می‌کنند. کارگزاران و مشاوران، از طرف دولت مجوز دارند که در خصوص قراردادهای فروش مذاکره کنند و اسناد لازم برای انعقاد تراکنش‌های ملکی را مدیریت نمایند. در آمریکای شمالی، برخی از کارگزاران و مشاوران، عضو انجمن ملی مسکن (NAR) هستند که بزرگترین انجمن تجاری در این صنعت می‌باشد اعضای NAR طبق اصول و قواعد اخلاقی موظف هستند که بر زیر و بم الزامات حقوقی دولتی مسلط باشند تا بتوانند در راستای منافع مشتری کار کنند. معمولاً به خریداران و فروشندگان توصیه می‌شود که با یک مشاور املاک حرفه‌ای و مجوزدار مشاوره کنند.»
این تعریف ویکی پدیا از مشاور املاک است.
مشاورین املاک به چهار دسته تقسیم می‌شوند:
مشاوران فروشنده
مشاوران خریدار
مشاوران دوطرفه
کارگزاران معاملات
مشاوران فروشنده
اگر فردی تصمیم به اجاره یا فروش ملک خود بگیرد برای بازاریابی ملک مشاوران فروشنده به کمک صاحب ملک می‌آیند.
مشاوران خریدار
مشاوران خرید به افرادی که قصد خرید ملکی را دارند کمک می‌کنند تا ملک مورد نظر خود را پیدا و خریداری کنند.
مشاوران دو طرفه
مشاوران دوطرفه به خریدار و فروشنده مشاوره می‌دهند. یک مشاور املاک وظیفه دارد که با صداقت به هر دو طرف معامله مشاوره و راهنمایی درستی بدهد. مشاوران دوطرفه باید از هر دو طرف چه فروشنده و چه خریدار بخواهند که یک قرارداد نمایندگی دوطرفه را امضا کنند. قوانین و مقررات خاصی برای مشاوران دوطرفه وجود دارد، این دست از مشاوران نسبت به دو دسته قبل کارشان سخت‌تر و پیچیده‌تر است.
در بعضی از کشورها مشاوره دوطرفه در شرایطی می‌توان به کار برد که یک کارگزاری نماینده خریدار و فروشنده باشد. به این صورت که یکی از مشاوران کارگزاری یک ملک باری فروش داشته باشد و یک مشاور دیگر از کارگزاری به دنبال ملکی برای یک خریدار بگردد. در این حالت اگر دو طرف معامله یعنی خریدار و فروشنده مایل به معامله باشند، نمایندگی دوطرفه اتفاق می‌افتد.
کارگزاران معاملات
این دست از مشاوران نماینده خریدار و فروشنده هستند. کارگزاران معاملات تعهد محرمانه‌ای با هیچ یک از طرفین معامله ندارد. کارگزاران معاملات به خریداران و فروشندگان بدون در نظر گرفتن منافع هیچ کدام از طرفین کمک می‌کنند. این کمک‌ها به صورت اسناد قانونی است که به صورتد یک توافق‌نامه بین خریدار و فروشنده امضا می‌شود.
وظایف مشاور املاک
زمانی که برای فروش و یا اجاره ملک خود به بنگاه معملات ملکی مراجعه می‌کنیم، باید حدودی از وظابف مشاور املاک آگاهی داشته باشیم. این موارد در مورد خریدار و مستاجر نیز صادق است. با آگاهی از وظایف مشاور املاک و همچنین حدود قانونی می‌توانید سرنوشت اوموال خود را به دست آنها بسپارید.
وظایف مشاور املاک، رعایت اخلاق
صداقت، امانت، رازداری، عدالت باید توسط مشاور املاک رعایت شود. باید بی‌طرف و در عین حال عادل باشد تا معامله به سود هر دو طرف باشد.
هیچ یک از طرفین معامله را تحریک نکند و باعث ایجاد اختلاف بین دو طرف نشود.
هنگام بستن قرارداد زمان را مدیریت کند و از بحث‌های طولانی و بی‌سرانجام جلوگیری کند.
|
صداقت، امانت، رازداری، عدالت باید توسط مشاور املاک رعایت شود. باید بی‌طرف و در عین حال عادل باشد تا معامله به سود هر دو طرف باشد. |
وظایف مشاور املاک، احراز سمت و هویت دو طرف معامله
از وظایف مشاور املاک بررسی باید هویت دو طرف معامله است و تا از صحت طرفین اطمینان پیدا کند. چرا که بسیاری از افراد در قالب وکیل، ولی و… اقدام به کلاهبردری می‌کنند. همچنین باید بررسی شود که طرفین معامله ممنوع المعامله نباشند.
بعد از بررسی هویت افراد و تایید آن، نوبت به تنظیم قرارداد می‌رسد. برای این کار حتما اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی افراد دریافت و مجدد برای تنظیم قرارداد بررسی شود. گاهی برای اطمینان از صحت مدارک ارائه شده، به غیر از شناسنامه و کارت ملی مدرک شناسایی دیگری را نیز دریافت می‌کنند.
از وظایف مهم مشاور املاک بررسی اهلیت دو طرف معامله است تا مشخص شود از لحاظ عقلی در صحت کامل به سر ببرند. اهلیت یعنی توانایی قانونی شخص برای دارا شدن حق یا اعمال و اجرای آن، در زمان معامله طرفین باید دارای اهلیت باشند
اگر فرد پیر یا دچار بیماری است و یا بر عکس خیلی جوان، از او بخواهد که یکی از خویشاوندان نزدیکش به عنوان شاهد زمان معامله حضور داشته باشد. همچنین اگر فرد بی‌سواد یا کم سواد است از او بخواهد که یکی از بستگان نزدیکش که باسواد است زمان عقد قرارداد حضور داشته باشد تا مفاد و شرایط درج شده در قرارداد بخواند و او را مطلع کند.
اگر ولی یکی از طرفین قرارداد است باید علاوه بر مدارک شناسایی ولی، اصل و کپی اوراق هویت محجور بررسی شود. اگر ولیِ صغیر است باید بررسی شود که زمان کبیر شدن فرد با زمان تنظیم سند و قرارداد تداخل نداشته باشد. اگر در زمان تنظیم قرارداد عادی، مالک فاقد سن قانونی است ولی در زمان تنظیم سند رسمی به سن قانونی می‌رسد، باید در نحوه پرداخت دقت شود. در این صورت مبلغ باید به مالک پرداخت شود نه ولی او.
اگر فرد دارای قیم است باید قیم‌نامه و کپی آن از سوی مشاور املاک بررسی شود که آیا قیم به تنهایی حق معامله دارد یا فرد قیم دیگری دارد. اگر فرد قیم دیگری دارد باید همه آنها مطلع و هنگام تنظیم قرارداد حضور داشته باشند. همچنین هنگام این گونه معاملات ملکی اشخاص باید مجوز از اداره سرپرستی به همراه داشته باشند، بدون داشتن مجوز و تصویب مقام قضایی معامله اعتبار قانونی ندارد. مشاور املاک در این گونه از قرارادها باید نهایت دقت را به کار ببرد تا ضرری متوجه طرفین معامله نشود.
اگر وکیل طرف معامله است، بررسی اصل و کپی وکالت‌نامه از وظایف مشاور املاک است. اگر نوع وکالت تفویضی است باید وکالت‌نامه‌های قبلی نیز توسط مشاور املاک بررسی شود تا مشخص شود فرد فروشنده حق واگذاری معامله دارد و یا وکالت‌نامه اعتبار دارد یا خیر، همچنین بررسی شود که وکیل حق خرید، فروش و یا اجاره ملک را دارد. از دیگر مواردی که باید دقت شود این است که وکیل حق فسخ معامله، حق توکیل به غیر، حق اسقاط کافه خیارات دارد.
اگر وصی معامله می‌کند باید وصیت‌نامه رسمی باشد. اگر وصیت‌نامه عادی است باید توسط دادگاه تایید شود و موافقت تمامی وراث اخذ شود. مشاور املاک هنگام تنظیم اینگونه قراردادها با وکلا مشورت و بعد اقدام به تنظیم قرارداد می‌کند. اگر فروشنده یا فروشندگالن وراث مالک رسمی باشند،گواهی انحصار وراثت باید دریافت شود تا علاوه‌بر احراز اشخاص، قدرالسهم هر فرد مشخص شود. هنگام انتقال رسمی ملک موروثی در دفاتر اسناد رسمی بایدگواهی انحصار وراثت و گواهی نامه واریز مالیات بر ارث ارائه شود.
وظایف مشاور املاک، بررسی مورد معامله
از وظایف مهم مشاور املاک بررسی کند که ملک سند رسمی مالکیت دارد. سند مالکیت صحیح و فقد هرگونه قلم خوردگی باشد. در صورت مشاهده هرگونه مورد مشکوک باید توضیحات سند مالکیت بررسی و دقت شود که در صورت توضیح مهر و امضا داشته باشد.
از وظایف مشاور املاک بررسی سند مالکیت با بنچاق و تطبیق آنها است همچنین مشاور املاک باید بررسی کند که موقعیت جغرافیایی ملک با سند مالکیت منطبق باشد.
بررسی شود که مالک مورد معامله در طرح‌های آموزشی، فضای سبز، طرح توسعه معابر و… قرار نداشته باشد. چنانچه ملک در هری یک از طرح‌ها باشد و خریدار با آگاهی کامل مایل به معامله باشد باید در قرارداد ذکر شود.
پایان کار ساختمان مطالعه و بررسی شود که در چه سالی صادر شده و آیا مالک مورد معامله مطابق پروانه احداث است یا خیر. اگر ملک مورد معامله فاقد پایان کار باشد و خریدار با علم به این موضوع حاضر به معامله باشد باید در قرارداد نوشته شود و معلوم شود که مسئولیت اخذ پایان کارو پرداخت جرائم احتمالی به عهده کدام یک از دو طرف معامله است.
مشاور املاک باید بررسی کند که ملک در رهن یا توقیف نباشد. از معاملات املاکی که توقیف هستند خودداری شود و معامله را بعد از رفع توقیف و فک رهن انجام دهند.
|
از وظایف مشاور املاک بررسی سند مالکیت با بنچاق و تطبیق آنها است همچنین مشاور املاک باید بررسی کند که موقعیت جغرافیایی ملک با سند مالکیت منطبق باشد. |
اگر ملک مورد معامله آپارتمان است باید صورت مجلس تفکیکی دریافت شود و با سند مالکیت و بنچاق تطبیق داده شود. همچنین بررسی شود که پارکینگ و انباری به درستی در سند مالکیت و پنچاق قید شده و با صورت مجلس تفکیکی تطابق داشته باشد.
مشاور املاک باید بررسی کند که در سند مالکیت حق ارتفاقی برای ملک مجاور در نظر گرفته شده است یا خیر. همچنین بررسی کند که ملک مشاعی است بررسی شود و در میزان مالکیت فروشنده دقت شود. اگر ملک مورد معامله مشاعی است باید بررسی شود که شرایط اعمال حق شفعه است یا خیر، اگر پاسخ مثبت است باید به خریدار اطلاع داده شود و درخواست شود که شریک دیگر حق شفقه خود را ساقط کند. در این گونه معاملات ملکی بهتر است با یک وکیل مشورت شود و سپس قرارداد تنظیم شود.
باید خریدار را مطلع کرد که در املاک مشاعی، قبض مورد معامله منوط به اجازه سایر شرکاء است. در معاملات املاک مشاعی باید مسئولیت هر طرف مشخص و در قرارداد نوشته شود. در جایی که تصرفات مفروزی و مالکیت مشاعی وجود دارد، تصرف دادن قسمت مفروزی به خریدار با اجازه و هماهنگی با سایر شرکا امکان‌‍‌پذیر است.
وضعیت ملک مورد معامله بررسی شود تا مشخص شود ملک تخیله یا در تصرف است. اگر ملک در تصرف فروشنده است یا شخص سوم. اگر ملک در تصرف شخص سوم است باید مشخص شود که مستاجر، سرایدار و… است. همچنین زمان تخلیه ملک نیز در قرارد از سوی مشاور املاک تعیین و ثبت شود.
اگر ملک مورد معامله در اجاره است باید اصل جاره‌نامه از فروشنده دریافت شود و بررسی شود که تاریخ انقضا اجاره در چه تاریخی است. مشخص شود که اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن در اختیار صاحبخانه قرار داده، چه میزانی است، همچنین ضمانت اجرای تخلیه مشخص شود.
آیا ملک خط تلفن دارد و در صورتی که داشتن خط تلفن، قبض تلفن دریافت و بررسی شود. بررسی شود که فروشنده بابت انشعابات آب و فاضلاب، برق، گاز بدهکاری نداشته باشد.
در معاملات بزرگ به خریدار توصیه شود که به ثبت، شهرداری و… مراجعه کند تا از صحت ادعاهای فروشنده مطمئن شود.
مدارک مورد نیاز برای تنظیم قراردادها، سند مالکیت، استعلام ثبتی و مفاصاحساب شهرداری و دارایی، گواهی حصر وراثت فروشندگان در صورت فوت مورث و گواهی واریز مالیات بر ارث و نیز گواهی پرداخت و تسویه حساب شارژ آپارتمان در مجتمع‌های مسکونی به علاوه کارت پایان خدمت یا معافیت در خصوص افراد ذکور طرف معامله است.
جمع بندی
وظایف مشاور املاک به اختصار به شرح زیر است:
- تهیه یک فهرست مناسب از املاک برای ارائه به خریدار و مستاجر
- بررسی املاک دیگر برای ارائه مشاوره بهتر
- کمک به فروشنده برای قیمت‌گذاری ملک
- بازبینی قیمت‌های نهایی املاک
- بررسی جزئیات یک ملک
- اضافه کردن ملک و مشخصات آن به وب‌سایت‌های واسطه که کار خرید، فروش و اجاره انجام می‌دهند
- مشاوره به صاحبان ملک
- تهیه یک برنامه مشخص برای بازدید مشتری از ملک
- مذاکره بر سر تعمیرات مورد نیاز، شرایط قرارداد، قیمت ملک و …
- تنظیم قرارداد