سرفصل های این مطلب :
طبق ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی سند بر دو نوع است. این دو نوع شامل سند رسمی و سند عادی می‌شود. اما ویژگی سند عادی چیست و چه کاربردی دارد؟ آیا سند عادی ملک قابلیت تبدیل شدن به سند رسمی را دارد؟ اما چگونه می‌توان سند عادی ملک را به سند رسمی تبدیل کرد؟ آیا قولنامه خانه و ملک سند رسمی است؟ در این مقاله ابتدا هر کدام از اسناد تعریف شده است و در ادامه نگاهی کامل به روش تبدیل سند عادی به رسمی شده است.
سند چیست؟
در ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی در تعریف سند آمده است که سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. کلمه سند در لغت نامه‌های فارسی به معنی نوشته‌ای که وام یا طلب کسی را معین سازد یا مطلبی را ثابت کند؛ تعریف شده است.
پس از این ماده قانون می‌توان نتیجه گرفت هر گونه دست نوشته و مدرکی که در دادگاه قابل بررسی و دفاع باشد حکم یک سند را پیدا کرده و صاحب آن می‌تواند از طریق مجاری قانونی حق خود را باتوجه به مفاد سند دریافت کند.
سند در حالت عادی باید دو ویژگی را به همراه داشته باشد. ویژگی اول مربوط به این است که حتما باید مکتوب یا نوشته باشد. و در مرحله دوم باید در مقام دعوا یا دفاع از دعوا در دادگاه قابل استناد باشد. همین دو شرط باعث به وجود آمدن یک سند می‌شود که با داشتن شرایطی خاص امکان دارد به سند عادی یا سند رسمی تبدیل شود.
در نتیجه اگر ادله‌ای به صورت مکتوب نباشد و یا حتی به رای دادگاه نتواند قابل استناد باشد دیگر سند به حساب نمی‌آید و یک نوشته عادی است. پس باید به این نکات توجه کرد. در ادامه تعریف سند عادی ملک و سند رسمی گفته شده است.
تعریف سند عادی و سند رسمی ملک
در قانون آیین دادرسی مدنی سند رسمی با ویژگی‌های مشخصی بیان شده است. در نتیجه در صورتی که این شرایط فراهم باشد، سند رسمی محسوب به حساب می‌آید و در غیر این صورت، سند را باید عادی به حساب آورد.
بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است . پس باید توجه به این موضوع داشت که سند رسمی با سه ویژگی اصلی همراه است.
اولا اینکه با دخالت مامور رسمی تنظیم شده باشد، دوما اینکه مامور رسمی صلاحیت انجام این عمل را داشته باشد و سوم اینکه مقررات قانونی مربوط به تنظیم سند رسمی رعایت شده باشد. پس اگر می‌خواهید سندی رسمی داشته باشید به شرط بالا توجه بیشتری داشته باشید.
بر اساس ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی، غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ ، سایر اسناد عادی است. همچنین، در ماده ۱۲۹۳ قانون مدنی هرگاه سند بوسیله یکی از ماموران رسمی تنظیم اسناد تهیه شده لیکن مامور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا رعایت ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد، سند مزبور در صورتیکه دارای امضاء یا مهر طرف باشد، عادی است.
سند عادی ملک با سند رسمی ملک چه تفاوت‌هایی دارد؟
از جهات مختلف سند رسمی با سند عادی ملک تفاوت دارد. سند رسمی، قدرت اجرایی دارد در حالی که اصل در اسناد عادی، اصل بر عدم قدرت اجرایی است. تاریخ سند رسمی، هم از لحاظ اصحاب دعوی و هم از نظر اشخاص ثالث، معتبر است در حالی که تاریخ سند عادی، برای اشخاص ثالث مؤثر نیست. این مهمترین تفاوت بین سند عادی ملک و سند رسمی است.
علاوه بر این، در بسیاری از موارد، افراد برای انجام امور روزمره خود و حتی برخی از معاملات ساده خود سندی عادی تنظیم می کنند. یعنی بر روی یک برگه و بدون دخالت مامور رسمی سندی تنظیم کرده و اقدام به امضا کردن آن می کنند. چنین اسنادی نیز جزء اسناد عادی محسوب می شوند .
در نتیجه هر نوشته ای که یکی از ارکان ذکر شده در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی را نداشته باشد، اما مهر، امضا یا اثر انگشت داشته باشد، سند عادی محسوب می‌شود و اعتبار سند عادی را خواهند داشت. کاربردی‌ترین سند عادی قولنامه‌ای است که معمولا قبل از تنظیم رسمی سند میان دو شخص بسته می شود .
گفتنی است که تنظیم سند رسمی، مزایای زیادی دارد که تنظیم عادی سند برخی از آن مزایا را ندارد . به طور مثال نسبت به اسناد رسمی نمی‌توان ادعای انکار و تردید کرد.
سند عادی ملک در بازار مسکن به چه چیزی گفته می‌شود؟
همانگونه که در بالا به آن اشاره شد قولنامه‌ای که هنگام خرید و فروش ملک بین فروشنده و خریدار امضا می‌شود یک سند عادی به حساب می‌آید. دلیل این موضوع این است که قرارداد میان دو نفر تنظیم می‌شود و مامور رسمی دخالتی در تنظیم آن ندارد.
قولنامه خانه و ملک چیست؟
قولنامه نوعی سند و قرارداد اولیه‌ی فی‌مابین طرف خریدار و طرف فروشنده است. فروشنده قرار است ملکی را به خریدار واگذار کند و شرایط این واگذاری طی قراردادی به نام قولنامه مشخص می‌شود. واگذاری ممکن است در ازای وجه کاملاً نقد مشتری و یا در قالب چند قسط با فاصله‌های زمانی مشخص انجام گیرد.
در قولنامه تمام این جزئیات ذکر می‌گردند و اطلاعات مربوط به سند نیز به یادداشت می‌رسد. نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه باید به اطلاع خریدار و فروشنده برسد.
سپس طرفین معامله آن را امضا کرده و تا وقتی که معامله و انتقال سند و انتقال وجه به صورت کامل انجام نشده، از اعتبار برخوردار است. مسئله‌ی تنظیم قولنامه یکی از اصلی‌ترین مسائل حقوقی است که باید درباره‌ی آن اطلاعات کافی داشته باشید.
جزئیات تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک چه مواردی است؟
اولین و مهمترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار، فروشنده و ملک مورد نظری است که قرار است معامله بر سر آن صورت بگیرد.
در این سند همچنین زمان آغاز و پایان معامله ذکر می‌گردد و همچنین طرفین بنا به توافقی که بین خودشان می‌کنند، حقی را برای فسخ معامله در صورت به وجود آمدن شرایط خاص در نظر می‌گیرند.
منظور از شرایط خاص شرایطی است که خریدار یا فروشنده بر طبق آن حق دارند از نظر حقوقی و قانونی معامله را بر هم بزنند.
یکی از این شرایط عدم مطابقت اصل ملک ادعایی از سوی فروشنده با جزئیات ثبت شده در سند آن است که در این صورت خریدار حق دارد معامله را فسخ کند. همچنین اگر خریدار مبلغ مربوط به قرارداد را در موعدی که از قبل مقرر شده نپردازد، فروشنده حق اعتراض و فسخ معامله را دارد.
معمولاً در قولنامه‌ها هزینه‌ای را به عنوان ضمانت اجرایی و یا خسارت در نظر می‌گیرند که در مواقع لازم از سوی هر کدام از طرفین معامله، به دیگری پرداخت می‌گردد. به این هزینه اصطلاحاً وجه التزام می‌گویند که پایبندی هر دو طرف به معامله را تضمین می‌کند.
هنگام تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک به چه نکاتی باید توجه کرد؟
مهمترین نکته‌ای که در امر خرید خانه به هنگام نوشتن قولنامه خانه و ملک هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند، اعتبار داشتن بنگاه و یا مشاور املاکی است که قولنامه قرار است در آنجا بسته شود.
یکی از مسائل حقوقی مهم آن است که بنگاه املاک باید از اتحادیه‌ی مشاورین املاک مجوز رسمی داشته باشد تا صلاحیت تنظیم قولنامه را داشته باشد. این امر به خصوص برای خرید ویلا در شمال اهمیت دارد.
اگر این مجوز قانونی وجود نداشته باشد، قولنامه خانه و ملک فاقد اعتبار حقوقی خواهد بود و در صورت مشکلات احتمالی بعدی نمی‌توان به آن استناد کرد.
مشاور املاک در واقع نقش واسطه‌ی بین خریدار و فروشنده را دارد و در صورت وجود هرگونه مشکل در ملک یا در پرداخت هزینه‌ها یا هر مشکل دیگری در زمینه‌ی مسائل حقوقی، طرفین به او مراجعه می‌کنند. یکی دیگر از نکاتی که هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند، همزمانی معامله است.
منظور از همزمانی معامله آن است که طرفین قرارداد قدم به قدم و به صورت همزمان تعهدات خود را اجرایی کنند. طبعاً تا زمانی که کار انتقال سند به صورت کامل انجام نگرفته، خریدار نباید تمام مبلغ معامله را بپردازد؛ همچنین تا زمانی که فروشنده پول خود را به صورت کامل دریافت نکرده، نباید سند را به نام خریدار انتقال دهد.
جمع بندی
- طبق ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی سند بر دو نوع است. این دو نوع شامل سند رسمی و سند عادی می‌شود.
- در ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی در تعریف سند آمده است که سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. کلمه سند در لغت نامه‌های فارسی به معنی نوشته‌ای که وام یا طلب کسی را معین سازد یا مطلبی را ثابت کند؛ تعریف شده است.
- پس از این ماده قانون می‌توان نتیجه گرفت هر گونه دست نوشته و مدرکی که در دادگاه قابل بررسی و دفاع باشد حکم یک سند را پیدا کرده و صاحب آن می‌تواند از طریق مجاری قانونی حق خود را باتوجه به مفاد سند دریافت کند.
- سند در حالت عادی باید دو ویژگی را به همراه داشته باشد. ویژگی اول مربوط به این است که حتما باید مکتوب یا نوشته باشد. و در مرحله دوم باید در مقام دعوا یا دفاع از دعوا در دادگاه قابل استناد باشد.
- بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است . پس باید توجه به این موضوع داشت که سند رسمی با سه ویژگی اصلی همراه است.
- گفتنی است که تنظیم سند رسمی، مزایای زیادی دارد که تنظیم عادی سند برخی از آن مزایا را ندارد . به طور مثال نسبت به اسناد رسمی نمی‌توان ادعای انکار و تردید کرد.
- قولنامه‌ای که هنگام خرید و فروش ملک بین فروشنده و خریدار امضا می‌شود یک سند عادی به حساب می‌آید. دلیل این موضوع این است که قرارداد میان دو نفر تنظیم می‌شود و مامور رسمی دخالتی در تنظیم آن ندارد.
- قولنامه نوعی سند و قرارداد اولیه‌ی فی‌مابین طرف خریدار و طرف فروشنده است. فروشنده قرار است خانه را به خریدار واگذار کند و شرایط این واگذاری طی قراردادی به نام قولنامه مشخص می‌شود.
- اولین و مهمترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار، فروشنده و ملک مورد نظری است که قرار است معامله بر سر آن صورت بگیرد.
- در این سند همچنین زمان آغاز و پایان معامله ذکر می‌گردد و همچنین طرفین بنا به توافقی که بین خودشان می‌کنند، حقی را برای فسخ معامله در صورت به وجود آمدن شرایط خاص در نظر می‌گیرند.
